Infonavit, Fovissste o Banco: la comparativa que nadie te hace con números reales.

Cuando llega el momento de elegir un crédito hipotecario, la mayoría de los mexicanos toma la decisión basándose en lo que le dijeron en el trabajo, lo que escuchó en familia o lo que le recomendó el asesor de ventas del desarrollo. Ninguna de esas fuentes te muestra cuánto vas a pagar en total. Aquí sí lo hacemos.

74%

de los créditos hipotecarios en México son de origen gubernamental (SHF)

$1.18M

MXN: monto máximo de crédito Infonavit en 2025 (4 UMAs)

10.4%

tasa promedio hipotecaria bancaria en México (2025)

Las tres opciones en un vistazo

INFONAVIT Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores	FOVISSSTE Fondo de la Vivienda del ISSSTE	BANCO PRIVADO BBVA · Banorte · Santander · HSBC · Scotiabank
Tasa Desde 1.9% Monto máx. $1,182,000 Plazo. Hasta 30 años Requisito. Relación laboral formal	Tasa. 4% anual fija Monto máx. $2,077,000 Plazo. Hasta 30 años Requisito. Trabajador del gobierno federal	Tasa. 9.5% – 12.5% Monto máx. Sin límite fijo Plazo. Hasta 20 años Requisito. Ingresos comprobables

*La tasa de Infonavit varía según el salario integrado del trabajador: a mayor salario, mayor tasa. El rango va del 1.9% al 10.45% anual. Los montos están expresados en pesos mexicanos a valores 2025.

Comparativa detallada: lo que realmente importa

Criterio	Infonavit	Fovissste	Banco
Tasa de interés anual	1.9% – 10.45%	4% fija	9.5% – 12.5%
Monto máximo 2026	$1,182,000 MXN	$2,077,000 MXN	Sin límite fijo
Usa subcuenta como enganche	✓	✓	✗
Accesible a trabajadores independientes	✗	✗	✓
Seguro de desempleo incluido	✓	✓	✗
Combinable con crédito bancario (cofinanciamiento)	✓	Según convenio	----
Tiempo promedio de aprobación	4 – 8 semanas	8 – 16 semanas	3 – 5 semanas
Flexibilidad de inmueble	Media	Media	Alta

El número que nadie te muestra: el costo total a 20 años

Las tasas suenan a poco cuando se dicen en voz alta. El impacto real se entiende cuando ves cuánto pagas en total por el mismo crédito de $1,000,000 MXN a 20 años, según la opción elegida:

Simulación: crédito de $1,000,000 MXN · plazo 20 años

Mensualidad estimada y costo total de intereses pagados

INFONAVIT

$6,880 al mes · tasa 5% promedio

Total pagado: $1,650,000

Intereses: $650,000

FOVISSSTE

$6,060 al mes · tasa 4% fija

Total pagado: $1,454,000

Intereses: $454,000

BANCO (10.5%)

$9,980 al mes · tasa 10.5%

Total pagado: $2,395,000

Intereses: $1,395,000

Cifras estimadas con base en tasas vigentes 2025. La tasa de Infonavit varía según salario; se usa 5% como valor representativo del rango medio. Consulta el simulador oficial de cada institución para tu caso específico.

Lo que ese cuadro revela: un crédito bancario al 10.5% te cuesta $941,000 MXN más en intereses que un Fovissste al 4%, por el mismo monto y plazo. La diferencia es suficiente para comprar otro inmueble. Por eso la elección del crédito es tan importante como la elección de la propiedad.

La opción que muchos ignoran: el cofinanciamiento

Si eres derechohabiente de Infonavit pero el monto máximo no alcanza para la propiedad que quieres, existe el esquema de cofinanciamiento: combinas tu crédito Infonavit con un crédito bancario para llegar a un monto mayor. El Infonavit cubre una parte a tasa preferencial y el banco financia el resto.

Productos como Cofinavit (Infonavit + banco) o Alia2 Plus (Fovissste + banco) permiten acceder a propiedades de hasta $4–5 millones MXN usando el beneficio gubernamental como base. Es la estrategia más inteligente para el comprador que tiene derechos acumulados pero busca una propiedad de rango medio-alto.

Dato práctico: antes de ir al banco, consulta tu saldo de subcuenta en el portal de Infonavit o Fovissste. Ese monto puede cubrir el enganche completo o reducirlo significativamente, lo que cambia por completo la ecuación financiera de tu compra.

¿Cuál es tu opción según tu perfil?

USA INFONAVIT

Empleado formal del sector privado con subcuenta acumulada y presupuesto de hasta $1.8M MXN. Prioridad: cuota mensual baja y seguro de desempleo.

Infonavit o Cofinavit

USA FOVISSSTE

Trabajador del gobierno federal. La tasa del 4% fija es la más baja del mercado y el monto máximo es el más alto entre las opciones gubernamentales.

Fovissste o Alia2 Plus

USA BANCO

Trabajador independiente, freelancer, empresario o quien busca una propiedad que supera los montos gubernamentales. Mayor monto, mayor flexibilidad, mayor costo total.

Crédito bancario

La regla de oro para decidir

Si tienes derechos de Infonavit o Fovissste, úsalos siempre como punto de partida — incluso si al final complementas con un banco. Desperdiciar años de aportaciones patronales es uno de los errores financieros más costosos que comete un comprador primerizo en México.

Si no tienes acceso a crédito gubernamental, compara al menos tres bancos usando el CAT (Costo Anual Total) como métrica, no la tasa nominal. El CAT incluye comisiones, seguros y todos los costos reales del crédito. Es el único número que te permite comparar opciones de forma justa.

FUENTES Y REFERENCIAS

Infonavit — Tabla de montos máximos y tasas de interés 2025 · Fovissste — Condiciones generales del crédito hipotecario 2025 · Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) — Reporte del mercado hipotecario T1 2025 · CONDUSEF — Simulador de crédito hipotecario y metodología CAT · BBVA Research — Situación Inmobiliaria México 2025 · Banxico — Tasas de referencia del sistema bancario mexicano.