¿Cuánto dinero necesitas realmente para comprar casa en México en 2026?

El error más común al planear la compra de una casa es enfocarse solo en el enganche y olvidar que existen varios costos adicionales que pueden sumar entre un 8% y un 12% extrasobre el precio del inmueble. Antes de buscar propiedades, necesitas conocer el número completo.

La regla del 30: el punto de partida

Una guía práctica ampliamente usada en el sector: necesitas tener disponible al menos el 30% del valor de la propiedad antes de iniciar el proceso de compra. Ese porcentaje se distribuye así: 20% de enganche mínimo exigido por la mayoría de los bancos, más entre 8% y 12% para gastos de cierre que muchos compradores no anticipan.

20%

Enganche mínimo requerido por bancos en México

8–12%

Gastos adicionales de cierre sobre el valor del inmueble.

30%

Liquidez mínima recomendada antes de comprar

Error frecuente: muchos compradores tienen el 20% de enganche pero no consideran los gastos de escrituración. Esto puede retrasar el cierre semanas o incluso hacer caer la operación.

Los 4 costos que componen el gasto real

Aquí están los conceptos que debes presupuestar, uno por uno:

🏠 Enganche 20 – 30% Pago inicial que reduce el monto del crédito. Los bancos exigen mínimo 10–20%; un enganche mayor reduce tu mensualidad y el total de intereses pagados.	📋 Escrituración y notaría 3 – 5% Incluye derechos de escritura, honorarios notariales, Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) e inscripción en el Registro Público de la Propiedad.
🏦 Gastos de apertura del crédito 1 – 2% Comisión de apertura, avalúo bancario (entre $4,000 y $12,000 MXN) y estudio socioeconómico. Varía según institución financiera.	🔧 Reserva de mantenimiento 2 – 3% Mudanza, adaptaciones iniciales, seguros y primeros meses de mantenimiento. No es obligatoria pero es altamente recomendable.

Ejemplos reales: ¿cuánto necesitas según el precio de tu casa?

Aplicando la regla del 30% a tres rangos de precio comunes en el mercado mexicano:

Precio del inmueble	Enganche (20%)	Escrituración (4%)	Gastos crediticios (1.5%)	Total a tener disponible
$1,500,000 MXN Vivienda de interés medio	$300,00	$60,000	$22,500	$382,500
$1,500,000 MXN Departamento en zona urbana	$560,000	$112,000	$42,000	$714,000
$1,500,000 MXN Vivienda de interés medio	$1'000,00	$200,00	$75,00	$1,275,000

Dato importante: el ISAI —el impuesto de adquisición de inmuebles— varía por estado. En la Ciudad de México es del 4.5%, en Jalisco del 2% y en Nuevo León del 2%. Siempre verifica la tasa de tu entidad antes de calcular el cierre.

¿Y si usas crédito Infonavit o Fovissste?

Con crédito del Infonavit o Fovissste, el esquema cambia favorablemente: el saldo acumulado en tu subcuenta de vivienda puede usarse como enganche, lo que reduce significativamente el capital propio necesario. En 2024, el Infonavit otorgó créditos con montos máximos de hasta $1,182,000 MXN para trabajadores con ingresos de 4 UMAs.

Sin embargo, incluso con crédito gubernamental los gastos de escrituración siguen siendo responsabilidad del comprador y no se pueden financiar. Ese 3–5% debe estar disponible en efectivo al momento del cierre.

El plan en 4 pasos para llegar al enganche

1 Define el precio objetivo de tu propiedad

Investiga el rango de precio en la zona donde quieres comprar. Eso te da el número real sobre el que calcular el 30%.

2 Calcula tu capacidad de crédito primero

Ningún banco aprobará un crédito cuya mensualidad supere el 30–35% de tu ingreso neto mensual comprobable. Parte de ahí para saber qué monto puedes financiar.

3 Separa el dinero con propósit

Cuenta de ahorro separada, exclusiva para el enganche. Las CETES o SOFIPOS te permiten generar rendimiento mientras ahorras, en lugar de dejar el dinero dormido.

4 Revisa tu historial crediticio hoy

El Buró de Crédito determina la tasa que el banco te ofrecerá. Un score por encima de 700 puntos puede representar hasta 2 puntos porcentuales menos en tu tasa hipotecaria — una diferencia de cientos de miles de pesos a lo largo del crédito.

La conclusión que nadie te dice

Comprar casa en México es perfectamente alcanzable para la clase media con una planificación de 18 a 36 meses. El mayor obstáculo no suele ser el ingreso, sino la falta de claridad sobre cuánto se necesita realmente. Con este mapa de costos en mano, ya tienes lo que la mayoría de compradores no tienen al iniciar su búsqueda: el número correcto y el plan para llegar a él.