Gastos de escrituración en México: todo lo que te van a cobrar y que nadie anticipa

Encontraste la propiedad perfecta, negociaste el precio y ya tienes el crédito aprobado. Entonces llega la llamada del notario con el desglose de gastos de cierre y el número te paraliza. Este momento sorprende a casi todos los compradores primerizos en México. No tiene por qué sorprenderte a ti.

6–12%

del valor del inmueble suman los gastos de escrituración en promedio

4

conceptos principales que integran el costo total de cierre

≠

El ISAI varía por estado: desde 1% hasta 4.5% del valor del inmueble

Qué incluyen los gastos de escrituración: concepto por concepto

La escrituración no es un solo cobro es un conjunto de conceptos que se pagan simultáneamente al momento del cierre. Aquí está cada uno explicado con claridad:

🏛️ ISAI — Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles Impuesto estatal obligatorio que paga el comprador al adquirir un inmueble. La tasa varía según el estado donde se ubica la propiedad.	1% – 4.5%	Paga: comprador
⚖️ Honorarios notariales Pago al notario público por la formalización de la escritura. Se calcula sobre el valor de la operación conforme al arancel estatal.	0.8% – 1.5%	Paga: comprador
📁 Derechos del Registro Público de la Propiedad Pago por inscribir la escritura en el Registro Público. Sin este paso, la propiedad no queda legalmente a tu nombre frente a terceros.	0.2% – 0.5%	Paga: comprador
🏠 Avalúo bancario El banco necesita certificar el valor real del inmueble antes de autorizar el crédito. Lo realiza un perito valuador certificado.	$4,000 – $12,000 MXN	Paga: comprador
💳 Comisión de apertura del crédito Cobro del banco por tramitar y formalizar el crédito hipotecario. Algunos bancos la condona como parte de sus promociones.	0.5% – 1.5%	Paga: comprador
📊 ISR — Impuesto Sobre la Renta del vendedor El vendedor paga ISR sobre la ganancia de la venta. Si no tiene exención, puede descontar ese costo del precio negociado — lo que afecta indirectamente al comprador.	hasta 35% de la ganancia	Paga: vendedor

El dato que más varía: el ISAI según tu estado

El ISAI es el concepto más importante del cierre y también el más incomprendido, porque cada estado de México tiene su propia tasa y en algunos casos, la tasa varía además según el valor del inmueble. Conocerla antes de elegir la propiedad puede ahorrarte decenas de miles de pesos.

Estado	Tasa ISAI	Ejemplo en 2 MDP	Observaciones
Ciudad de México	4.5%	$90,000	Tasa más alta del país
Jalisco	2.0%	$40,000	Tarifa por tramos según valor
Nuevo León	2.0%	$40,000	Tasa fija sobre valor escriturado
Yucatán (Mérida)	2.0%	$40,000	Sin tramos, tasa plana
Quintana Roo	2.5%	$50,000	Aplica a Cancún, Playa del Carmen
Querétaro	2.0%	$40,000	Tasa competitiva vs. CDMX
Guanajuato	2.0%	$40,000	Tasa estable en los últimos años
Estado de México	3.2%	$64,000	Varía por municipio

Lo que este cuadro revela: escribir en CDMX cuesta $50,000 MXN más que en Jalisco por una misma propiedad de $2,000,000 únicamente por diferencia de ISAI. Si estás evaluando propiedades en zonas limítrofes entre entidades, este dato puede ser determinante.

Cuánto pagas en total: tres escenarios reales

Aplicando un estimado conservador del 8% en gastos de cierre sobre el valor del inmueble incluyendo ISAI, notaría, registro y apertura de crédito:

$1,500,000

Vivienda de interés medio

ISAI (2%) $30,000

Notaría (1%) $15,000

Registro (0.3%) $4,500

Avalúo + apertura $27,000

Total gastos cierre $76,500

$3,000,000

Departamento zona urbana

ISAI (2%) $60,000

Notaría (1%). $30,000

Registro (0.3%) $9,000

Avalúo + apertura $48,000

Total gastos cierre. $147,000

$5,000,000

Casa residencial

ISAI (2%). $100,000

Notaría (1%) $50,000

Registro (0.3%) $15,000

Avalúo + apertura. $85,000

Total gastos cierre. $250,000

Los tres cargos que nadie te menciona hasta el último momento

Certificados previos al cierre: el notario solicitará un certificado de no adeudo de predial, una constancia de agua y un certificado de libertad de gravamen. Cada uno tiene un costo y un tiempo de obtención. Si el vendedor no los tiene listos, tú — o el proceso — espera.

Además del ISAI y los honorarios notariales, existen tres conceptos que frecuentemente aparecen en el desglose final sin haber sido mencionados antes: los derechos de certificación del notario por copias certificadas de la escritura (entre $800 y $3,000 MXN por juego), los gastos de gestoría si el notario subcontrata trámites de registro (entre $2,000 y $6,000 MXN), y el IVA sobre honorarios notariales, que aplica al 16% sobre los honorarios — no sobre el valor del inmueble, pero que muchos compradores olvidan incluir en su presupuesto.

Estrategia recomendada: solicita al notario un desglose escrito completo de todos los conceptos antes de la firma, incluyendo IVA sobre honorarios y gastos de gestoría. Todo notario está obligado a proporcionarte esta información. Si algún concepto no está explicado con claridad, tienes el derecho —y la razón— de preguntar.

¿Qué paga el vendedor y qué pagas tú?

En México, la distribución convencional es clara: el comprador cubre los gastos de escrituración —ISAI, notaría, registro y apertura de crédito—, mientras que el vendedor es responsable del ISR sobre su ganancia y, en algunos casos, del pago de comisión inmobiliaria si la acordó previamente con el asesor. Sin embargo, esta distribución es negociable: en mercados con alta demanda, el vendedor tiene poco incentivo para absorber costos adicionales. En mercados más equilibrados, los gastos de cierre pueden repartirse como parte de la negociación.

Conocer esta distinción antes de negociar el precio te da una ventaja real: un descuento de $50,000 MXN en el precio de compra puede equivaler exactamente a lo que pagarías en gastos de escrituración. Son dos formas distintas de llegar al mismo número final.